A compra da primeira casa é um passo importante na vida de qualquer pessoa. Transmite independência, traz tranquilidade ao ver-se livre das rendas e conquistar, literalmente, um espaço só seu. No entanto, o processo de decisão e compra pode ser demorado e requer preparação financeira.
Ao pensar na casa própria, há várias questões pra se ter em conta. A princípio, refletir sobre as suas necessidades reais e possibilidades financeiras é crucial para ajudá-lo a definir o tipo e as características da casa que procura.
Mas a escolha da primeira casa não se restringe à localização ou tipologia do imóvel. Há muitos fatores que merecem atenção e cautela. Sendo assim, preparámos este artigo que traz tudo o que precisa saber antes da compra da primeira casa.
O que avaliar na compra da primeira casa?
Antes de tudo, como dissemos anteriormente, deve-se avaliar as suas reais necessidades com relação ao imóvel. Assim, poderá definir melhor qual a dimensão, a localização e o que é preponderante que se encontre nas redondezas.
Depois disso, deve calcular ao pormenor as suas despesas atuais e avaliar se a sua disponibilidade financeira atual se adequa à sua escolha, qual o montante já tem para investir e se vai precisar de um crédito para complementar a compra.
As mensalidades possíveis para a compra da primeira casa
Supondo que não tenha o valor total para pagamento a pronto, e que vai recorrer a um financiamento, é crucial calcular até quanto pode pagar pela prestação mensal. Nesta altura, entra em cena um cálculo que habitualmente tratamos por aqui: a sua taxa de esforço.
Por princípio, os encargos com um crédito habitação não devem ultrapassar os 30% da totalidade dos seus rendimentos. A taxa de esforço é, de modo simplificado, a porcentagem dos seus rendimentos mensais líquidos já comprometida por outras obrigações financeiras. A fórmula de cálculo é relativamente simples:
Taxa de esforço = [Total de obrigações financeiras/Rendimento mensal líquido] x 100
Imagine, por exemplo, que o seu agregado familiar tem rendimento mensal líquido de 1.500 euros, isto quer dizer que a sua prestação não deve ser superior a 450 euros, para manter uma taxa de esforço saudável.
Saiba mais sobre a Taxa de Esforço:
Documentos necessários ao crédito habitação
A princípio, recorrer a um crédito habitação pode ser um processo trabalhoso e até um bocado stressante para quem se aventurar a esta empreitada sem apoio profissional. Esteja preparado para reunir os vários documentos que o banco lhe vai pedir.
Esta é uma salvaguarda das instituições para perceberem qual é o seu perfil enquanto cliente e avaliarem o risco de conceder-lhe o financiamento. Por norma, os bancos solicitam:
- Documento de Identificação;
- Última Declaração de IRS;
- Declaração de Rendimentos;
- Declaração de vínculo contratual (emitida pela entidade patronal);
- Declaração de Início de Atividade (se for o caso);
- Recibos verdes para trabalhadores independentes (dos últimos 6 meses);
- Recibos de Vencimento para trabalhadores por conta de outrem (dos últimos 3 meses);
- Nota de Liquidação de IRS do ano anterior;
- Mapa de Responsabilidades do Banco de Portugal;
- Comprovativo de morada;
- Extratos bancários (por norma, dos últimos 3 meses);
- Comprovativo de IBAN.
Reserva financeira para a compra da primeira casa
A primeira ideia que se deve ter em mente é que um imóvel nunca é financiado na sua totalidade. O Banco de Portugal impõe um limite máximo de 90% do montante. Assim sendo, para dar um passo em direção ao seu crédito habitação, precisa ter um pé-de-meia que corresponda, no mínimo, a 10% do valor do imóvel.
Ou seja, se uma casa custa 180.000 euros, já sabe que precisará de, pelo menos, 18.000 euros para dar de entrada.
Na realidade, é aconselhável que a sua reserva seja um pouco maior que esses 10%, já que a entrada é apenas um dos momentos em que vai despender algum dinheiro. Para além disso, precisa somar os custos da avaliação, os impostos e todos os custos processuais relativos ao ato da escritura.
Os custos da compra da primeira casa
Vamos listar os principais custos envolvidos na compra de uma casa. Depois, poderá ler os pormenores sobre cada um desses pontos:
Registos, contratos e escritura
- Registo de Aquisição – a depender de como e onde o contrato será formalizado, os custos e os procedimentos poderão ser distintos, por exemplo:
- Formalização em Conservatória do Registo Predial – custos da escritura de aquisição (mútuo, se existir) e os respetivos registos
- Escritura no Cartório Notarial – custos com os honorários que o Notário irá cobrar pela preparação e outorga da escritura, atos notariais diversos e os custos com os registos.
- Certidão de Registo Predial – esta certidão pode ser obtida online ou num Balcão da Conservatória do Registo Predial (se o pedido for online, o custo é menor). Em ambos os casos, este documento tem validade de 6 meses.
Impostos na compra da primeira casa
No ato da escritura do seu imóvel, vai deparar-se com dois impostos a serem pagos: o IMT e o imposto de selo. Se for recorrer a um financiamento, paga-se tanto sobre o valor da casa quanto para o crédito habitação. O valor a ser pago é variável, conforme explicamos a seguir.
IMT (Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis)
O valor do tributo pode ir de 0% a 8%, dependendo de algumas variáveis como o valor da transação, a localização da casa (se Continente ou Regiões Autónomas), o tipo do imóvel e a sua finalidade (primeira ou segunda habitação).
É possível haver isenção do pagamento do IMT. Para isso, o valor declarado na escritura não deve ultrapassar os 92.407 euros (Continente) ou e 115.508 euros para as Regiões Autónomas. Além disso, a casa deve ser destinada à habitação própria e permanente.
Imposto de Selo
Assim como ocorre com o IMT, também não existe um valor fixo deste imposto. Ou seja, ele varia consoante o tipo de situação. Surge, no entanto, consoante o tipo de ato. Para cada situação é aplicada uma percentagem.
No caso da compra da primeira casa com utilização do crédito habitação, a taxa aplicável é de 0,8%. Então, imaginando que o imóvel custou 120 mil euros, na escritura pagará 960 euros, que corresponde a 0,8% desse valor.
Relativamente ao crédito, e ao momento em que recebe o montante solicitado ao banco, as taxas cobrada pelo Imposto do Selo, são:
- 0,50%, se o crédito for de 1 a 5 anos;
- 0,60%, se o crédito contratado for para mais do que 5 anos.
Há seguros obrigatórios associados ao crédito habitação
Ao contratar um crédito habitação, há que se ter em em conta que, para além da prestação mensal, ainda se vão acrescer os valores de dois seguros. Isso porque os bancos exigem a subscrição de um seguro de vida e de um seguro multirriscos.
- seguro de vida – garante à entidade credora o recebimento do valor do empréstimo, em caso de morte ou invalidez do requerente.
- seguro multirriscos – oferece proteção sobre os danos do imóvel, bem como sobre o recheio da sua casa. Este tipo de apólice pode incluir ainda danos que aconteçam no edifício, como incêndios, catástrofes naturais, furtos, por exemplo.
Estes dois seguros podem ser contratados através do banco que vai financiar o crédito ou pode fazê-los à parte numa seguradora. Por norma, pode haver a redução do spread inicial quando há contratação dos seguros no mesmo banco que está a financiar a compra da casa.
No entanto, por vezes o valor mensal empenhado nos seguros não compensa a redução. Por isso, é crucial fazer as contas para perceber o que é mais viável.
Considere as outras despesas, como IMI ou condomínio
Há outros encargos que deve ter em conta antes da compra da primeira casa. Algumas não são despesas imediatas, mas devem constar no seu orçamento, para evitar surpresas. Duas dessas despesas são o Imposto Municipal de Imóveis (IMI) e o condomínio.
Como será a primeira casa, é possível que goze da isenção temporária do pagamento do IMI. A depender do valor do imóvel (não pode superar os 125 mil euros Valor Patrimonial Tributário – VPT), poderá ficar isento nos primeiros três anos.
Além deste imposto, que têm pagamento anual, informe-se sobre as taxas de condomínio. Se optar por um apartamento, por norma, terá de contar com essa despesa no seu orçamento. Por isso, esteja atento a este pormenor.
Taxa de juro: qual escolher?
Na hora de solicitar um crédito habitação, o tipo de taxa de juro pode fazer toda a diferença na negociação. Existem três opções: variável, fixa ou mista, cada qual com os seus prós e contras. A escolha vai depender daquilo que se pretende.
Taxa de juro variável
Esse tipo de contrato sofre variações ao longo do prazo do contrato do crédito habitação. Neste caso, os juros sobre o valor do empréstimo resultam da soma de duas componentes: o spread, definido pelo banco, tendo em conta fatores como o risco do cliente e as garantias apresentadas, e o indexante ou taxa de referência, mais conhecida por Euribor.
Assim sendo, a prestação do crédito habitação está sujeita a revisão de acordo com o prazo da Euribor (três, seis ou 12 meses). Em suma, a taxa de juro vai subir ou descer consoante as alterações da Euribor.
Taxa de juro fixa
No caso dos créditos habitação com taxa de juro fixa, esta mantém-se igual durante todo o prazo. Portanto, nesta modalidade, a definição da taxa de juro tem em conta fatores como:
- o risco de crédito do cliente
- o LTV (loan-to-value), que é o rácio entre o valor do crédito e o valor do imóvel
- as garantias do cliente e
- o risco de fixação da taxa de juro durante o prazo estabelecido.
Por norma, a prestação de um crédito a taxa fixa é mais alta do que a prestação indexada à Euribor. Neste caso, o cliente tem um encargo maior, mas não corre o risco de vir a ter a sua prestação aumentada.
Taxa de juro mista
Este tipo de taxa de juro é uma das mais adotadas atualmente. Ela permite uma taxa fixa durante um período inicial – que pode ser 5, 10 ou 15 anos, e, posteriormente, uma taxa variável.
Trata-se de uma opção que pode ajudar na previsibilidade do pagamento e na gestão do orçamento familiar nos primeiros anos do contrato de crédito à habitação.
A compra da primeira casa envolve grandes decisões
Em resumo, e como pôde ver ao longo deste artigo, na hora da compra da primeira casa, há quase uma infinidade de fatores para avaliar. Isso porque cada pequena escolha pode ter um impacto grande no valor final e no sucesso de tal aquisição, especialmente para as pessoas que irão depender do crédito habitação para realizar o sonho de ter a própria casa.
Sendo assim, considere ter o acompanhamento de um intermediário de crédito para orientá-lo ao longo deste processo. Na chanceplus, oferecemos consultoria gratuita, com profissionais especializados e sempre atentos às tendências do mercado.
Procuramos as propostas que mais se adaptam ao seu perfil e o ajudamos na junção dos documentos, na compreensão do contrato e estaremos ao seu lado até que o montante contratado esteja à sua disposição. Entre em contacto connosco e conte com este apoio personalizado. Estamos sempre a pensar em si.
